부동산 가격이 많이 올랐다. 주거용 부동산만 오른 것이 아니라 비주거용 부동산 역시 함께 올랐다. 부동산 가격이 상승함에 따라 증여나 상속시에 부담해야 할 세액도 예상했던 것보다 많을 수 밖에 없다.

주거용 부동산이나 오피스텔이야 거래가 활발하고 시세가 있으니 문제가 되지 않지만 흔히 '꼬마빌딩' 이라고 불리는 비거주용 부동산의 증여시 과세는 어떤 기준으로 해야할까?

앞에서 언급했듯 아파트나 오피스텔의 경우 시세도 있고 거래도 활발하다. 따라서 매매사례가액 등을 시가로 활용할 수 있지만, 소규모 비주거용 부동산은 공시가격이 없는 경우가 많다. 있다고 하더라도 실제 시세를 반영하지 않기때문에 과세시에 분쟁의 소지가 끊이지 않고 있어왔다.

이에 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에서는 2019.2.12. 이후에 상속이 개시되거나 증여받는 분부터는 평가심의위원회를 통해 시가를 평가하여 증여세를 결정할 수 있게 했다. 때문에 공시가격이 없는 비주거용 부동산 속칭 '꼬마빌딩'을 증여할 때는 감정평가를 받아 증여세를 신고·납부할 필요가 있다.

아래는 비주거용 부동산에 대한 사례 및 판례이다.

· 비주거용 부동산에 대한 불공정한 평가관행을 개선하고 시가에 근접하게 평가함으로써 과세 형평성을 제고하기 위해 감정평가사업을 시행하여 증여세 결정기한 재에 감정평가를 하고 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 평가액을 증여재산가액으로 함은 정당함 (적부-국세청2020-0124, 2020.10,23)

·「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항에 따라 법정결정기한 이내 조사청이 직접 감정평가하여 평가심의위원회의 심의를 거쳤고, 청구인 스스로 별도로 감정평가하여 가액을 제시하고 있으므로 이들 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있음(적부-국세청2020-0121, 2020.9.16)

향후에도 비주거용 부동산이나 나대지(지상에 건축물이 없는 토지) 등의 증여나 상속에 대하여 과세관청의 관리감독은 더욱 엄격해질 것으로 예상한다. 비주거용 부동산 전체가 감정평가의 대상이 되는 것은 아니지만 시가와 차이가 클 경우 추가 과세의 대상이 될 수 있다. 따라서 공시가격이 없거나 매매사례가액이 없는 경우에는 감정평가를 받아서 신고를 하는 거이 안전하다.

신상열 기자  262262@kotera.or.kr

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