(본 기사는 지면 관계상 5부로 나누어 연재합니다)

                      ① 부동산상품 투자에 관하여

                      ② 미술품 투자에 관하여

                      ③ 금융상품 투자에 관하여

                      ❹ 레버리지 효과에 관하여

                      ⑤ 복리의 마법에 관하여

5)레버리지 효과에 관하여

레버리지 효과란 경제주체가 타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대처럼 이용하여 자기자본이익률을 높이는 것을 말한다. 레버리지란 지렛대의 원리라는 의미를 갖고 있으며, 지렛대를 이용하면 힘의 크기를 줄여 주므로 적은 힘으로도 동일한 일의 효과를 낼 수 있다는 원리에서 나온 말이다.

레버리지 효과는 투자에서 실제 가격변동률보다 투자수익률이 상당히 커야 하며, 이를 위해서는 투자액의 일부가 부채로 조달되어야 하며, 총 투자액중 부채가 차지하는 비중이 커지고 자기자본이 차지하는 비중이 작아질수록 레버리지 효과는 커진다.

주식 또는 부동산 투자 등에서 미래에 가격이 오를 것으로 예상되는 경우, 은행이나 타인으로부터 투자금의 일부를 차입하여 투자하면 자신의 적은 투자금액으로도 상당한 이익을 얻을 수 있다.

예를 들어, K씨가 자기자금 20억원을 투자하여 2억원의 이익을 올렸을 경우 자기자본이익률은 10%가 되겠지만, A씨가 자기자본 10억원에 타인 자본 10억원을 차입후 투자하여 2억원의 이익을 거두었다면 자기자본이익률을 20%로 끌어 올릴 수 있게 된다.

투자시 유의해야 할 점은 경제환경이 안정되어 있거나 경기가 호황이어서 차입금의 금리비용보다 높은 투자수익률이 기대될 때 활용하는 것이 유리하다.

하지만 경기가 나빠져서 불황기인 경우에는 차입금리가 높아지고 주식같은 금융자산이나 부동산같은 실물자산의 가격이 하락하여 기대수익을 달성하지 못했을 경우에는 투자손실을 입게 된다.

이 때 타인 자본을 과도하게 도입했을 때는 금리부담으로 인해 투자손실의 위험은 더욱 높아진다.

레버리지 효과를 정(+)의 레버리지 효과와 부(-)의 레버리지 효과로 나뉘어 살펴보기로 한다.

(1)먼저 정(+)의 레버리지 효과에 대하여 살펴보기로 한다.​

정(+)의 레버리지 효과는 차입비용보다 투자이익이 높은 경우에 나타난다.

대출을 끼고 상가를 매입하는 경우, 싯가 20억원(감정가격도 동일하다고 가정)인 상가를 자기자본 6억원을 가지고 14억원의 대출을 끼고 매입했을 때, 레버리지는 3.3배가 된다.

​가령, 상가 가격이 상승하여 24억원이 되어, 투자수익이 4억원이라고 가정한다면, 실제 가격변동률은 20%이지만, 자기자본 6억원에 대한 투자수익률은 20%의 3.3배인 66%가 된다. 6억원을 투자해서 4억원이 늘었기 때문이다. 이 경우에 20억원 모두 자기자본을 투자한 경우라면 자기자본이익률은 20%에 불과하다.

​(2)다음으로 부(-)의 레버리지 효과에 대하여 살펴보기로 한다.​

부(-)의 레버리지 효과는 차입비용보다 투자이익이 낮은 경우에 나타난다.

위 (1)사례의 경우, 반대로 상가 가격이 하락하면 그 위험이 커진다.​

가령 20억원을 주고 구입한 상가 가격이 하락하여 16억원이 되어, 투자손실이 4억원이라고 가정한다면, 실제 가격변동률은 –20%이지만, 자기자본 6억원에 대한 투자수익률은 –20%의 3.3배인 –66%가 된다. 6억원을 투자해 4억원이 줄었기 때문이다. 이 경우에 20억원 모두 자기자본을 투자한 경우라면 자기자본이익률은 -20%에 그친다.​

이처럼 부채를 안고 하는 레버리지 투자는 레버리지 효과에 의해서 손실과 이익이 모두 확대되는 효과가 발생하는데, 이익이 발생하는 경우에는 그만큼 이익이 극대화 될 수 있지만 손실이 발생하는 경우에는 오히려 손실이 극대화 된다.

우리가 부(-)의 레버리지 효과를 뼈아프게 경험한 시기의 예로 “1997년 외환위기(이하 외환위기)”를 들 수 있다. 당시 부채비율이 높았던 많은 기업들이 파산하거나 몰락의 길로 가게 된 원인중 하나가 바로 부(-)의 레버리지 효과 때문이었을 것이다.

해방 이후 우리나라가 짧은 기간에 고도의 경제성장을 이룩해 왔던 현대사에서 한번도 외환위기를 경험해 보지 못했던 터라, 불행하게도 외환위기 당시 정책 당국을 비롯 경제주체들이 너무 안이하게 대처한 측면이 있었다.

정책당국의 허술한 외환보유고 관리, 종금사들의 외화자산과 부채의 불균형적 만기관리, 한계기업들의 높은 부채비율, 그리고 은행들은 리스크관리를 제대로 하지 않은채 정부의 불합리한 정책이나 외부압력 등과 맞물려 기업들에게 비정상적인 자금을 공급하는 등 총체적 부실이 외환위기 발생의 단초가 되었다고 생각할 수 있다.

이러한 금융생태계와 경제환경에서 결국 외환위기가 발생하였고, 대출금리가 폭등한 나머지 높은 부채비율로 인한 레버리지가 손해를 확대시키며 한계기업들이 줄줄이 파산하면서 은행들도 덩달아 부실화되어 뼈아픈 구조조정의 빌미로 작용하게 되었다.

외환위기라는 터널을 지나기 위해서 비록 많은 고통과 희생이 뒤따르고 국부유출이 일어나는 등 사회전반에 걸친 부작용도 만만치 않았다.

하지만 오늘날 사후적으로 생각컨대, 우리나라의 금융산업 구조 선진화 및 경제구조의 체질변화를 위해서는 현대사에서 어차피 한 번쯤은 반드시 겪어야 할 숙명이었다고 생각한다.

1997년 외환위기를 겪고 난 후, 국내 시중은행들은 외국계 A은행을 시작으로 여신(與信) 심사시 과학적이고 통계적 방법론에 입각한 체계적인 위험관리를 하기 위해서 리스크관리 전담부서를 신설하고 외부 전문인력을 스카웃하는 등으로 인력을 확보하여 선진금융기법 도입에 박차를 가하게 되었다.

급기야 신용대출은 물론 주택담보대출에 대해서도 대출 심사시 차주의 소득을 반영하여 대출원리금 상환능력 판단지표로 활용하기 위한 목적으로 DTI비율(Debt to Income Ratio)을 도입하였다.

또한 경제위기 발생시 금융기관의 안정적인 채권확보와 경제주체들의 부실화를 방지하기 위해 LTV(Loan to Value Ratio)라는 지표를 도입하여 대출 심사시 활용하는 등 새로운 금융문화가 도입되었다.

그러한 과정에서 2000년대 초기에 도입되었던 DTI(Debt to Income Ratio)는 오늘날 DSR, RTI, 신(新)DTI 등으로 정교하게 다듬어져서 금융기관은 물론 정책당국의 정책수단으로까지 확대 발전되어 강력한 금융규제 수단으로 활용되고 있다.

여기서 잠깐 독자의 이해를 돕기 위해 위에서 언급한 용어들에 대해 살펴하고자 한다.

아래 용어중 DTI나 DSR은 주택구입시 활용하는 지표이고, RTI는 상가대출이나 사업자대출시 활용하는 지표이다.

(1) LTV (주택담보비율, Loan to Value Ratio)

주택의 담보가치에 대한 대출금 비율을 뜻하는 것으로, 담보인정비율이라고도 한다.

예를 들어, 아파트의 가격(대개 KB시세 적용)이 10억원이고 주택담보비율이 40%이면, 대출 최고한도는 4억원이 된다.

이 경우 실무에서는 소액임차보증금 공제(지역별 차등 적용)나 선순위 권리, 임대차 금액 등을 차감하여 대출 가능액을 산정한다.

(2) DTI (총부채 상환비율, Debt-To-Income ratio)

차주의 연간 소득에 대한 연간 대출 원리금 상환액의 비율을 말한다.

2018년 1월 이후 적용되는 기준은 다음과 같다.

* 新DTI : {(모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채의 이자 상환액) / 연소득} * 100

참고로 2018년도 이전에 적용된 기준은 다음과 같다.

* 舊DTI : {(해당 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채의 이자 상환액) / 연소득} * 100

(3) DSR (총부채원리금 상환비율, Debt Service Ratio)

차주의 상환능력 대비 원리금상환 부담을 나타내는 지표(指標)를 뜻하며, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출한다.

예전에는 채무자의 상환위험을 관리하기 위하여 은행이 자율적으로 활용하였으나 현재는 대출 취급시 주요 기준이 되고 있다.

* DSR : {(모든 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채의 원리금 상환액) / 연소득} * 100

(4) RTI (Rent To Interest, 임대사업자 이자상환비율)

부동산 임대사업자가 대출을 받을 때 임대수입 규모에 따라 대출한도가 정해지는 지표로 사용된다.

RTI 기준 적용은 주택(아파트, 빌라 등)의 경우에는 1.25배, 비주택(상가, 오피스텔 등)의 경우에는 1.5배 이상인 경우에만 신규 부동산임대업 대출이 가능하다.

예를 들어, 주택임대업으로 연간 2,000만원의 대출이자를 부담한다면 연간 임대소득(연간 월세 합계금액)이 2,500만원 이상이 되어야 신규대출이 가능하다는 얘기인 것이다.

산식은 다음과 같다.

* RTI : (연간 임대소득 / 연간 이자비용)

2000년대 초에는 제1금융권 주택담보대출시 적용하는 LTV 비율을 90%까지 허용하던 시기가 있었다. 그 후 점차 강화되어 요즘은 15억 초과 아파트 구입 건에 대해서는 LTV 0%를 적용하고 있으며, 비규제지역이나 서민•실수요자들에게는 다소 완화된 정책이 일부 실시되고 있다.

이렇게 주택금융정책이 강화된 원인으로는 일부 부동산 투기세력 등을 포함한 여러 가지 요인에 따른 주택가격 급등에서 그 원인을 찾아볼 수 있는 바, 실수요자 입장에서는 부담스러운 정책으로 작용한 측면도 있었다.

시장상황에 따라 정부가 후발적으로 대응하는 과정에서 선의의 피해자가 발생하기도 했다. 흔히 몸에 좋다는 약도 특정 질환에는 효과가 있지만, 다른 한편으로는 부작용을 나타내는 경우가 있듯이 모든 일에는 양날의 칼로 작용하는 사례가 많아서 아무리 좋은 정책도 부작용이 없는 경우는 드물 것이다.

이와 관련하여 필자는 정부의 LTV나 DTI 규제를 다음과 같은 시각으로 이해하고자 한다.

최근 몇 년간 연일 보도되는 뉴스에 따르면, 투기(과열)지구나 조정지역내에서 LTV나 DTI 강화를 통한 정부나 금융당국의 규제정책들이 부동산 투기세력을 근절하고 주택가격 급등을 억제하기 위해 불가피하게 취해진 조치라는 얘기들이 많았다.

하지만 주택가격이 급등한 이면에는 투기세력 탓도 있지만, 시중자금의 풍부한 유동성 및 수요자가 원하는 주택의 공급 부족 등 여러 요인에 기인한 측면도 크다고 본다.

얼마전 보도되었던 뉴스에 따르면, 서울 강남지역에서 거래되는 고가아파트 매수자의 상당수는 지방거주자인 것으로 파악되었으며, 신도시 등 공공사업으로 인한 토지보상금 규모가 2021년도에만 50조원 이상이고, 향후 5년간 매년 20조원의 보상금이 풀린다는 사실을 놓고 보면, 정부의 부동산가격 안정대책의 약발이 먹히지 않을만 하다고도 생각된다.

위와 같은 사실들을 놓고 볼 때, 현금부자들은 대출 규제를 하더라도 현금자산이 많기에 자금을 차입하지 않고도 얼마든지 원하는 부동산 구입 및 투기행위를 할 수 있으므로 정부의 대책이 실효를 거두지 못하고 주택가격에 대한 정부규제가 의도한대로 시행되지 않을 수 있다.

시중자금의 풍부한 유동성을 향유하는 계층이 일부 부유층의 전유물이 되어 부동산가격 급등이나 주식시장의 과열을 부추기는 행태로 진행되는 것은 곤란하다. 적정한 부의 재분배를 통해 경제주체 전체에게 골고루 주어지는 유동성이라야 국민들간 위화감을 해소하고 부의 양극화를 억제하며, 건전한 경제발전 및 소비진작을 통한 역동적인 경기흐름에도 순기능으로 작용하리라 생각한다.

경기침체시 시중자금의 유동성 조절은 매우 중요하다. 특정 계층에로의 쏠림현상을 통한 역기능을 방지하고 국가 전체적으로 건전한 자금순환을 위해서는 정부의 공개발 과정에서 투입되는 막대한 보상금 등의 지급수단으로 인근 지가(地價) 상승을 부추기는 대토(代土)나 부동산 투기를 부추기는 현금보상 비율을 줄이고 보상금 수령자를 대상으로 중장기 국공채 매수나 즉시연금 상품 활용, 부동산 리츠 활용, 기타 방법들을 통한 장기 분할 수령시 각종 혜택을 부여하는 방법 등으로 하여 투기성 자금으로 이용되는 현상을 막는 한편 시중자금 흐름을 독점하거나 왜곡하지 않도록 할 필요가 있다.

최근 몇 년간 서민들 입장에서는 시중자금의 풍부한 유동성이 먼 나라 얘기인 경우가 많고, 투기(과열)지구나 조정지역에서의 부동산 실수요자임에도 LTV나 DTI 강화로 인해 레버리지를 통한 주택소유 욕구가 억제됨으로써 애꿎게 재산권 행사와 주거이전 문제의 불편함과 고통을 감수해야 하는 아이러니한 상황으로 작용한 측면이 있다.

한편 정부 입장에서는 부동산 버블붕괴를 막기 위해서라도 국가 전체적으로 거시정책을 펼쳐야 하는 과정에서 바람직스럽지 않은 레버리지 효과를 차단하기 위해 대출규제 정책을 펼쳤지만 상반되는 효과를 거두면서 두더지게임과 풍선효과를 반복하는 어이없는 결과가 나타났다.

결국 주택가격 안정을 위해서는 정부의 적정수준 시중자금의 유동성 조절 정책, 투기세력 및 다주택자 과세 강화, 투기목적 대출 규제, 주택수요자들이 원하는 맞춤형(재개발, 재건축, 층고완화 정책 등 포함) 주택공급, 그리고 투기세력들의 절제되고 공공의 이익에 부합하는 재산권 행사 등이 조화롭게 행해질 필요가 있다.

정책 당국이나 금융기관의 LTV와 DTI 등을 통한 금융규제가 실수요자들에겐 부정적인 결과를 안긴 측면도 있지만, 거시적으로 긍정적인 측면에서 생각해 본다면, 우리가 과거 뼈아프게 경험했던 외환위기같은 불행한 경제위기를 되풀이하지 않고 또한 부동산버블 붕괴로 인한 장기불황의 늪에 빠지지 않도록 하기 위해 정책 당국 등이 시행하는 일종의 선순환 금융규제 정책으로 이해하고 호의적으로 받아들이는 것도 필요하다고 생각한다.

주택가격 상승기조가 지속될수록 실수요자들에게는 맞춤형 주택공급과 대출규제 완화 정책이 필요하고, 또한 일정 수준 이상의 고가주택에 대한 강화된 LTV와 DTI를 통한 금융규제는 부동산버블 붕괴를 막고 위기상황에서 경제주체들의 경제적 피해를 최소화 할 수 있는 불가피한 선택이라고 생각한다.

요약하면, 레버리지 효과는 경제주체들의 시스템이 제대로 작동하고 경기가 안정적이거나 경기변동 추세그래프가 우상향하는 경우에는 순기능으로 작용하지만, 경기가 후퇴하여 불황기나 침체국면에 접어들어 자산가격이 하락하는 시기에는 역기능으로 작용하기도 한다.

레버리지를 위해 조달하는 자금은 일반적으로 카드론 등을 비롯한 고비용을 초래하는 차입을 이용하는 것은 바람직하지 않고, 저금리 조달이 가능한 양질의 차입수단을 통한 자금이라야 레버리지 효과 측면에서 의미를 부여할 수 있을 것이다.

부채비율이 높은 한계기업들중에 부채규모가 매출액보다도 많은 경우는 매우 위험한 재무구조로 볼 수 있으며, 지속가능한 경영을 위해서는 정상적인 매출을 통해 벌어들인 영업이익으로 금융비용을 감당하는 것 외에 차입금의 만기관리나 분할상환 등을 차질없이 이행할 수 있는 재무구조하에서 기업 스스로 감내할 수 있는 범위에서 레버리지를 활용하는 것이 중요하다.

따라서 경제주체들은 레버리지를 위한 과도한 차입경영을 지양하고 경제위기 도래시 굳건하게 견뎌낼 수 있는 적정한 부채비율과 체계적인 부채관리를 통해서 안정적인 자산·부채 상태를 견지(堅持)함으로써 경제위기가 부지불식간(不知不識間) 닥친다 하더라도 무탈하게 경영활동을 지속할 수 있도록 평소에 대비를 철저히 할 필요가 있다.

                             - 이어서 제5부에서 계속됩니다 -

정해원 편집국장  9114092@kotera.or.kr

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